别瞎折腾了，不会“调仓”，还想抄底？
没有一个人不想抄底，但也没有几个人，能真正抄到底。
当下的房地产市场，有的人在进场，有的人在离场，但真正聪明的人，却在调仓，如果用更准确的说法，是在“升舱”。
为什么，因为楼市的逻辑在变，如果不会转向，不会调仓，那么还想在房产上，获得可观的被动收入，就是天方夜谭。
｜选对房产，可实现收入持续增长（图：微信公共图库）
那么，究竟应该如何调仓呢？
一方面，是资产量级的提升，比如从小城市换到大城市，从远郊换到市中心，或有潜力的新城。
另一方面，则是资产配置的优化，即从住宅的博涨幅，转为商办的博收益，通过“钱生钱”，获得更稳健，更持续的回报。
这在目前的市场环境，尤其是房地产税越来越近的当下，显得更为重要。
而事实上，一批有实力的买家，正在悄然行动。据房产君了解，近期在南沙的公寓市场，便出现了多笔大宗交易，一次性购买十几套，三十几套屡见不鲜。
甚至有买家，一口气拿下了整整三层，共计78套公寓。
坦白说，这些人的钱，都不是大风刮来的，他们也完全有办法，去持有更多住宅，但他们没有这么做，而这也是聪明人的思维和远见。
｜有眼光的人在跑步进场（图：广州房产伟鹏）
聪明人，是会算账的
这群人，究竟在买什么？
房产君在深扒后发现，其悄然买入的项目，叫越秀国际总部广场，很多人乘坐地铁四号线时，都能看到它。
因为它与地铁站直通，是南沙的明星盘。
而在大客的拉动下，项目更一口气成为整个广州的市场热点。下半年至今，其网签847套，全市公寓排名第一。
如果把全市所有品类的项目放在一起，项目也能位居第二，仅次于同门师兄星汇城。至于在南沙本地，其更是完全没有对手。（数据来源：克而瑞）
｜数据来源：克而瑞
作为南沙项目，为何能在整个广州市场，跑出加速度？其实，根本原因还是给买家，一份实实在在的安全感。
比如，在全球经济波动下，“抗通胀”成为许多人面临的命题，但要做好颇不容易。
就拿房地产来说，住宅曾是完美的安全岛，但现在不同了，随着一手房限价限售，二手房被“指导”、持有周期拉长，靠增值来实现财富跃升的道路，已被锁死。
那么，股票、理财产品呢？如果你不是专业玩家，A股的震荡会让你欲哭无泪，传统的银行理财，预期年收益率也持续走低，甚至创下了10年新低。
｜来源：wind
至于基金，就连明星基金经理管理的产品，也频遭滑铁卢，亏成一片。
诚然，别说赚钱了，在当下想要找到稳健的资产配置方式，绝不容易。
｜截图自天天基金网
所以，更聪明的办法，还是资产配置的优化，实现从“博涨幅到博收益”的转变。
从这个角度来看，优质公寓的租售比，有望达到4%-8%左右，这是可以跑赢住宅的。
更重要的是，只要选对地段和项目，其非常稳健，是现金奶牛。
下面这个图，是广州房地产中介协会统计的部分核心地段住宅租售比，差距大家可以看看，一目了然。
｜来源：广州房地产中介协会
优质资产，为何跑得更快？
既然如此，作为优质资产的越秀国际总部广场，卖爆自然水到渠成，而事实上，这个项目一直都是领跑者，享受了红利的业主，更是不断为其打Call。
数据显示，目前项目已累计拥有约5000户业主，其中老客户复购率就达到了20%。
是的，买过一次，就再也按耐不住，而好东西，自然是要与身边的亲朋好友分享。
｜图：广州房产一勺
那么，既能俘获大客芳心，又能赢得老客户好评的越秀国际总部广场，到底是做对了什么？
首先，想要搏长期收益，底层逻辑是要有足够人流支撑。
摊开地图，可以看到：这个项目位于南沙自贸区内，且是繁华的金洲-蕉门河中心，周边总部云集，可以说是南沙真正有白领的地方。
租赁需求庞大，加上周边少有小户型的公寓，因此大客纷纷进场也就不难理解了。
来看一张航拍图，直观感受一下：
｜总部云集的金洲-蕉门河中心实景航拍
其次，项目市区+外地客的比例高达70%，很多市区客买这里，看中的不仅是地段，还有与市区的通勤距离，乃至周边繁华的配套。
毕竟，项目出门就是地铁4号线金洲站（直线距离约110米），一条地铁线就可以畅达琶洲，出行的便捷性，是毋庸置疑的。
此外，南沙大环线15号线（规划），已被纳入广州交通十四五规划中，而22号线首通段（在建）也已移交运营调试，全线预计2023年开通。（来源：广州交通运输十四五规划）
两条线都在蕉门站设有站点，未来从这里出发，1站即可接驳15、22号线。
而经由15号线，则可快速换乘18号线，通过高速地铁“贴地而飞”，畅达珠江新城。
有现成的运营地铁，也有可兑现的变量，这也正是项目吸引买家的关键。
大城小户，租金还能双倍
不过，如果你以为这就是全部，那就错了！
实际上，项目本身品牌、体量、业态，乃至产品的独特性，才是其备受追捧的“内核”。
｜越秀国际总部广场效果图
“绿档”房企，安全系数拉满
毕竟，光是国企越秀打造这一点，对很多买家来说，就是极大的触动。
一方面，在房企暴雷不断的当下，越秀三道红线都是“绿档”，安全系数直接拉满。
另一方面，越秀深耕南沙多年，累计开发项目达17个，可以说是最懂南沙的开发商之一。
百万方综合体，打造复合业态
由这样的实力房企雕琢，你猜猜，越秀国际总部广场有多大？
总体量约123万方！鲸量的建筑面积，让其得以把写字楼、公寓、住宅、购物中心等多重业态，统统装进项目内。
其中，商业中心预计今年年底动工，根据规划，其建面达约10万方，未来将建成一站式购物公园。
｜商业中心效果图
同时，其更将打造成南沙少有的“下沉式”购物中心，连廊式的空间构造，形成了购物之余漫步休闲的天然场所。
来看一张效果图，是不是有点“天环广场”的味道？
｜商业中心效果图
对了，未来空中连廊还会与地铁站直接衔接，从各个组团走到地铁站，都无需担心风吹日晒。
一座厉害的商业综合体，对于公寓的租赁而言，其实也是颇为明显的加分项。
单从租金收益上看，许多一线城市就都有过很好的案例。
｜数据来源：链家（统计时间：2021.9）
当然，从产品的打造，更能看出国企越秀的功底。
据了解，目前推出的乃广州少见的小户型双钥匙LOFT，户型涵盖了建面约49-57方。
产品的特色，非常鲜明：
其一，双钥匙的设计，一套物业可以分两个独立的空间出租，租金收益更为可观。
对比平层，双钥匙租金优势有多大？来看看目前市面上热门公寓，两类产品的对比。
可以看到，优质的项目，双钥匙产品相比平层，租金甚至可以高出90%！（当然，不同产品存在一定的差异情况，此处数据仅供参考，并非收益承诺）
其二，拥有5米层高，空间灵动百变，可满足租赁、自用、楼上铺等众多需求。
其三，户户带有阳台，而且目前在售的4-3栋单位，南北都可以看到园林，舒适度也更高。
其四，牺牲了24套产品的空间，专门打造空中花园，形成业主专属的空中会友厅。
｜空中花园设计效果图
别忘了，项目还有总价优势，以及不限购的优势，同时由于已有4栋单位收楼，租金收益也直观可见。
以一套49平单位为例，总价只需69万起，参考已收楼挂牌的50平单位，月租最高可达到2500-3700元/月，年租金可达约3-4.4万元。（以上租金截取至链家挂牌，可能存在变动，具体需要实地了解）
算下来，年收益率约4.3-6.4%左右，相当于住宅的好几倍。（以上收益仅供参考，不意味着对此做出承诺）
｜来源：链家
此外，自贸区内的物业，注册公司也可享受一定的税收优惠。这意味着，其产品用于挂牌也可增加额外的收益，相当于享受双份的投资回报。
所以，真正有实力的聪明人，才会纷纷选择这里，赚更稳健的钱，赚更有确定性的钱。
当然，如果你也想珍藏这样的资产，接下来的“双11”就是最好的机会。
房产君了解到，项目将推出双11“寓”购节活动，一口气甩出五重惊喜，给足你抄底的机会。
好了，优惠攻略，赶紧收藏起来吧！
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